「市街化調整区域」とは、都市計画法によって「市街化を抑制すべき区域」と
指定された区域です。ここには、原則として一般住宅は建てられないことになっています。
宅建業法では、宅建業者は取引の相手方に、ある一定の重要事項について、
事前に説明しなければならないことになっています。
重要事項の説明は宅地建物取引主任者という資格者が取引主任者証を提示し、
「重要事項説明書」という書面を交付して行わなければなりません。
この時「ここは市街化調整区域で、一般住宅は建てることができない」旨の説明がなく、
土地を買ってしまったという場合には、契約を解除することができると考えられます。

通常、契約は守ってもらわなくてはなりませんが、
この場合、手付を放棄すれば解約できます。
手付というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金額をいいます。
一般に不動産取引の場合には、それがどんな名目の手付であれ
解約手付としての性質を持っています。
買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、
売主の方が解約したい時は手付金を返して、
プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。
いわゆる「手付流し、倍返し」と呼ばれるものです。
ただし、額があまり高すぎると事実上解約手付としての目的も果たせないので、
売買代金の１割ぐらいが一般的です。
宅建業者自らが売主となって手付を受け取る場合は、２割を超えてはいけません。
「手付流し、倍返し」は、相手方が契約内容の実行に
取りかかる前までにしなければなりません。

３５００万円の中古住宅を買うことになり契約を済ませました。
３０００万円はローンで支払う予定でしたが、実際は２８００万円しか借りられず、
２００万円を工面できません。
この場合、契約を解除できますか。また、すでに手付金として払ったお金は
戻ってくるのでしょうか？

不動産を買う時に一番気になるのは、やはり資金繰りでしょう。
現在では、全額自己資金でという方は少ないと思います。
宅建業者は買主がローンを利用することを知っている場合には、事前に「ローン特約」に
ついて説明しなければならないことになっています。
簡単にいえば、ローンが組めなかった時にどうするかの取り決めです。
通常使用されている契約書には、ローン特約条項として、
「買主の責めに帰すことのできない事由により融資の全部、または一部について
承諾が得られないときには買主はこの契約を無条件で解除することができる」とあります。
ですから、契約をされる場合には、
この特約条項があるかないかを確認することが必要です。
この特約がなければ融資不承認になっても、契約を解除することも、手付金を返して
もらうこともできなくなり、さらには、代金支払債務の不履行となって契約を解除され
損害賠償請求をされることもあります。

購入の際の頭金・諸費用はどれくらい必要？

必要な頭金の金額は、住宅ローンの組み方によって変わります。
住宅ローンを利用する場合、主な都市銀行では物件価格（または、銀行による評価額）の
９割程度の借入が可能なケースが多く、頭金は物件価格の１割が目安となります。
各行の審査基準により、個別の審査がありますので条件によっては、それ以上に頭金が
必要になることもありますが、最近は逆に不動産会社の提携ローンを利用したり、
各行の定める基準を満たせば９割以上の借入が可能な場合もあり、
頭金０円での購入も可能です。
また、購入の際には頭金のほか、諸費用が必要です。
内訳の主なものは、登記費用、印紙代、固定資産税等の精算金、不動産取得税、
仲介手数料、ローンを組むための保証料、融資手数料、火災保険料、
団体信用生命保険料（民間住宅ローンの場合、保険料は銀行負担）等です。
物件により、また借入の条件により増減しますが、物件価格の８〜１０％くらいが目安です。
住宅ローンと同時に、諸費用ローンやリフォームローンを利用できる銀行もありますので、
ご自身の収入金額等をご確認のうえ、購入を検討されている不動産会社等に
ご相談されると良いでしょう。
諸費用ローンやリフォームローンを利用すれば
最大で物件価格の１２０％まで借入可能となります。

補強金物とは？

補強金物とは基礎、土台、柱、梁そして屋根を構成する部材相互を
確実に緊詰する建築金物です。
補強金物には、ホールダウン金物、アンカーボルト、筋交い金物、
羽子板金物、 ひねり金物など さまざまな種類があり、
それぞれに大事な役割があります。
現在の木造軸組工法（在来工法）における構造部材の接合部分は、
補強金物を使用することによってより強固になっています。

木造軸組工法は地震や台風に弱いと聞いたのですが、本当ですか？

阪神大震災時、在来工法の家が崩壊し、
２×４工法の家が崩壊しなかったという例を聞くことがありましたが、
これは工法的な問題ではなく建築年数による要因が大きいと考えます。
阪神大震災当時でも、当時の建築基準法を遵守していた殆どの住宅が
崩壊していないという調査報告もあります。
また震災以降に改訂された規定を遵守していれば、
極めて稀（数百年に一度程度：震度６〜７程度）に発生する地震による力に対しても
倒壊及び崩壊しない構造強度が確保されます。
それ以外にも法改正により、筋交いや面材を使った耐力壁（地震や強風に抵抗する
ための壁）をバランスよく配置する簡易計算や、柱と土台等の接合部が
外れないように金物を設置することが義務付けられています。
これらのことからも分かるように、現在においては、
在来工法の弱点とされてきた耐震性や耐風圧性を克服し、
より地震や台風に強い在来工法による木造住宅が供給されています。

ベタ基礎とは何ですか？

ベタ基礎とは建物下の地盤全体に鉄筋を配筋し、そこにコンクリートを流し込むことにより
スペース（平板）部分と布基礎（基礎立上）部分とを
一体の鉄筋コンクリート造とする工法です。
ベタ基礎は、地盤に施工された鉄筋コンクリート面全体で建物を支える構造に
なっているため、上部構造からの全荷重を一つの基礎底板によ
り直接地盤に伝えることができ、かつ地震や台風などの衝撃を
効果的に地盤へ逃がすことができます。
しかも軟弱地盤でも「不同沈下（地盤が不均等に沈下してしまう現象）」
を起こしにくいとされています。
また地面をコンクリートで覆うのでシロアリ対策としても有効で、
地面からの水蒸気を防ぐ効果もあります。